L'état des lieux est l'un des documents les plus importants d'une location : c'est lui qui sert de référence, à la fin du bail, pour déterminer si des dégradations sont imputables au locataire. Lorsqu'il est établi par un commissaire de justice, il prend une force juridique particulière. Voici comment cela fonctionne, dans quels cas y recourir et ce que vous pouvez en attendre.
Qu'est-ce qu'un constat d'état des lieux ?
Un constat d'état des lieux est un document qui décrit, pièce par pièce, l'état précis d'un logement ou d'un local à un instant donné. Sols, murs, plafonds, équipements, relevés de compteurs : tout est consigné de manière objective et détaillée.
Lorsqu'il est dressé par un commissaire de justice (la profession qui a succédé à celle d'huissier de justice), ce relevé prend la forme d'un procès-verbal de constat. Le commissaire de justice se borne alors à des constatations purement matérielles, sans donner d'avis sur les causes ou les conséquences juridiques de ce qu'il observe. C'est précisément cette neutralité qui fait la valeur du document.
L'état des lieux fait partie des nombreuses situations que peut documenter un constat de commissaire de justice : il s'agit d'une mission de constatation au même titre, par exemple, qu'un constat de dégât des eaux ou qu'un constat de malfaçons après travaux.
État des lieux d'entrée et état des lieux de sortie
On distingue deux moments clés :
- L'état des lieux d'entrée : réalisé à la remise des clés, il décrit l'état du bien au début de la location. Il sert de point de comparaison pour toute la durée du bail.
- L'état des lieux de sortie : établi lors de la restitution des clés, il compare l'état du bien à celui constaté à l'entrée, en tenant compte de l'usure normale.
C'est la comparaison entre ces deux documents qui permet de déterminer si des réparations sont à la charge du locataire et, le cas échéant, de justifier une retenue sur le dépôt de garantie. Un état des lieux d'entrée incomplet ou imprécis fragilise toute la suite : sans point de départ fiable, il devient difficile d'établir l'origine d'une dégradation.
Pourquoi faire établir l'état des lieux par un commissaire de justice ?
Dans la plupart des locations, l'état des lieux est réalisé à l'amiable entre le bailleur et le locataire. Mais cette voie amiable montre vite ses limites en cas de désaccord ou de tension.
Faire intervenir un commissaire de justice présente plusieurs intérêts :
- L'impartialité : officier public et ministériel, le commissaire de justice est un tiers neutre, sans intérêt dans le litige.
- La précision : le constat est exhaustif et descriptif, souvent accompagné de photographies datées.
- La force probante : le procès-verbal bénéficie d'un régime de preuve renforcé (voir ci-dessous).
- La prévention des litiges : un document incontestable décourage les contestations et facilite un règlement rapide en cas de conflit.
Ce recours est particulièrement utile lorsque le logement présente déjà des défauts à l'entrée, lorsque les relations entre les parties sont dégradées, ou lorsqu'aucun accord n'a pu être trouvé pour réaliser l'état des lieux à l'amiable.
La valeur probante du procès-verbal de constat
C'est là tout l'intérêt de recourir à un professionnel du droit. Les constatations matérielles relatées dans le procès-verbal du commissaire de justice font foi jusqu'à preuve contraire.
Concrètement, cela signifie que ce qui est décrit dans le constat est présumé exact : c'est à la partie qui le conteste d'apporter la preuve du contraire, ce qui est en pratique très difficile. Le constat crée ainsi une présomption forte en faveur de celui qui le produit.
Cette force probante s'attache aux seules constatations purement matérielles, à l'exclusion de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter. Le commissaire de justice décrit ce qu'il voit ; il ne juge pas. Cette force probante des constats a été confirmée et renforcée par la loi du 22 décembre 2010, dite loi Béteille.
À noter : pour un constat, la compétence du commissaire de justice est nationale. Contrairement à la signification d'actes ou à l'exécution des décisions de justice, qui sont limitées au ressort de la cour d'appel, un constat peut être dressé sur l'ensemble du territoire. Une étude implantée en Haute-Savoie et en Savoie peut donc intervenir au-delà de son ressort habituel pour ce type de mission.
Comment se déroule l'intervention ?
L'intervention suit en général les étapes suivantes :
- La prise de contact : vous exposez votre situation (entrée ou sortie, type de bien, contexte) et convenez d'un rendez-vous sur place.
- La convocation des parties : lorsque l'état des lieux locatif est établi par un commissaire de justice faute d'accord amiable, la loi impose d'aviser les parties au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
- Le constat sur place : le commissaire de justice parcourt méthodiquement chaque pièce, décrit l'état des éléments, relève les compteurs et prend des photographies.
- La rédaction du procès-verbal : l'ensemble est consigné dans un document daté et signé, remis aux parties.
Le jour du rendez-vous, il est utile de réunir le bail, les clés, et tout document décrivant un état antérieur (l'état des lieux d'entrée pour une sortie, par exemple).
Combien coûte un état des lieux par commissaire de justice ?
Le coût dépend de la nature et de la taille du bien, ainsi que du contexte de l'intervention. À titre indicatif, deux cas doivent être distingués.
Pour un constat d'état des lieux demandé librement — par exemple par un propriétaire souhaitant se constituer une preuve, ou hors du cadre du bail d'habitation — la prestation est facturée selon une tarification que l'étude vous communique sur devis.
Pour le bail d'habitation, la loi prévoit une règle spécifique lorsque les parties ne parviennent pas à établir l'état des lieux à l'amiable : il est alors réalisé par un commissaire de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, et à un coût fixé par décret en Conseil d'État (article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le partage des frais par moitié suppose toutefois que les parties aient bien été convoquées au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec avis de réception.
Le mieux reste de demander un devis : l'étude évalue précisément votre besoin et vous indique le coût applicable à votre situation, en toute transparence. Pour comprendre comment se construit le tarif d'un constat de façon générale, consultez notre guide dédié au prix d'un constat de commissaire de justice.